بازپس‌گیری بودجه مسکن از انبار احتکار / وزارت راه‌وشهرسازی از زمین‌های بایر عوارض می‌گیرد

هاجر شادمانی-با اتمام مهلت قانونی دو ساله به شهرداری‌ها برای دریافت عوارض از مالکان زمین‌های بایر و محتکران اراضی شهری، تامین مالی طرح‌های توسعه مسکن به فاز تازه‌ای وارد خواهد شد.

به گزارش اعتماد، دو سال قبل، در اردیبهشت ۱۴۰۳، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها شهرداری‌ها را مکلف کرد تا حداکثر دو سال بعد از تصویب این قانون، فرآیند اخذ عوارض شهری از مالکان زمین‌های منجمد در قلب شهرها را شروع کنند. حالا این مهلت دو ساله به اتمام رسیده است. درست در مقطعی که اجرای سیاست‌های جدید در بخش مسکن همچون طرح تامین مسکن استیجاری ارزان‌قیمت برای زوج‌های جوان کلید خورده، نیازمند تامین مالی است و براساس تکلیف قانون باید بخشی از منابع مورد نیاز برای اجرای این طرح از محل عوارض زمین‌های منجمد شهری تامین شود. براساس قانون، ۳۰ درصد از عواید حاصل از این عوارض باید برای اجرای طرح‌های توسعه مسکن همچون سیاست مسکن استیجاری به صندوق ملی مسکن واریز و مابقی برای استفاده در طرح‌های عمران شهری به کار گرفته شود. 

مقیاس زمین بلااستفاده در شهرها

اراضی بایر شهری، به عنوان ظرفیتی بالقوه و مغفول ‌مانده در ساختار فضایی شهرها، در صورت ساماندهی و فعال‌سازی می‌توانند نقش موثری در افزایش عرضه زمین، تنظیم بازار زمین و مسکن و تعدیل فشارهای قیمتی ایفا کنند. برآوردها نشان می‌دهد که از مجموع حدود ۲0۰ هزار هکتار اراضی بایر شهری، نزدیک به ۱۰۰ هزار هکتار دارای قابلیت توسعه مسکونی و عمرانی هستند که حبس و احتکار شده‌اند و فعال‌سازی آنها می‌تواند در تنظیم بازار زمین و مسکن موثر باشد.

اجرای قانون در چه مرحله‌ای است؟

در حالی که از ۱۲ اردیبهشت ماه سال جاری، مهلت قانونی دو ساله به شهرداری‌ها برای اخذ این عوارض به اتمام رسیده است، وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور پیگیر اجرای قانون دریافت عوارض از زمین‌های بایر هستند.  آخرین اخبار در این زمینه حاکی است مسوولان مسکن وزارت راه و شهرسازی که هم‌اکنون طرح تامین مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان را در دست اجرا دارند، پیش‌تر از وزارت کشور به عنوان مسوول نظارت بر هزینه‌کرد این منابع، خواهان اجرای قانون و پیگیری موضوع دریافت عوارض از مالکان اراضی بایر از سوی شهرداری‌ها، با توجه به اتمام مهلت دوساله شده بودند. بررسی‌ها نشان می‌دهد، وزارت کشور هم ابلاغیه وصول عوارض را اعلام کرده و سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور نیز پیگیر وصول این عوارض از شهرداری‌ها هستند.

منطق اقتصادی اخذ عوارض از اراضی منجمد

نتایج مطالعات کارشناسی نشان می‌دهد، بحران مسکن امروز، بیش از آنکه بحرانِ کمبود بنا باشد، بحران «عدم دسترسی به زمین» است. وقتی زمین‌ها در دست عده‌ای محدود، در قالب احتکار انباشته می‌شوند، نه به عنوان عاملی برای تولید، بلکه به عنوان ابزاری برای انتقال ثروت و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها عمل می‌کنند. این احتکار، زنجیره‌ای است که مانع از حرکت طبیعی بازار می‌شود و باعث می‌شود قیمت مسکن، نه بر اساس ارزش واقعی و نیازهای انسانی، بلکه بر اساس «انتظار برای سود بیشتر» تعیین شود.

اما چگونه می‌توان این زنجیر را گسست؟ پاسخ در یک رویکرد عدالت‌محور نهفته است: وضع عوارض بر اراضی مسکونی بایر. این اقدام نباید به عنوان یک بار مالیاتی سنگین بر دوش شهروندان دیده شود، بلکه باید به عنوان یک «ابزار اصلاحی» برای بازگرداندن زمین به چرخه زندگی نگریسته شود. وقتی مالک بداند که زمینِ بلااستفاده‌اش، هر سال هزینه‌ای سنگین را به عنوان مالیات به دولت تحمیل می‌کند، دیگر نمی‌تواند با آرامش به انتظارِ سودهای کاذب ادامه دهد. او یا ناچار می‌شود زمین را با قیمت منطقی به بازار برگرداند تا از بار عوارض رها شود یا مجبور می‌شود آن را توسعه دهد و به چرخه تولید وارد کند. در هر دو حالت، زمین از بندِ انحصار رها شده و به دست کسانی می‌رسد که واقعا به آن نیاز دارند. همچنین در تحلیل ساختاری بازارهای غیرکارآمد، یکی از اصلی‌ترین علل بروز نوسانات شدید قیمت، پدیده «تخصیص ناکارآمد منابع» است. در بازار مسکن، زمین به عنوان عامل اصلی تولید، با ساختار متفاوتی نسبت به سایر کالاهای تولیدی مواجه است. وقتی بخشی از این عامل تولید در قالب «زمین‌های مسکونی بایر»، توسط بازیگران بازار احتکار می‌شود، عملا با یک «عرضه مصنوعی و محدود» روبه‌رو هستیم. این وضعیت منجر به جابه‌جایی منحنی عرضه به سمت چپ و ایجاد یک شکاف قیمتی عظیم میان قیمت واقعی و قیمت تعادلی می‌شود.

احتکار زمین، فراتر از یک رفتار فردی، یک آسیب ساختاری در اقتصاد شهری است که منجر به ایجاد «سودهای کاذب» می‌شود. مالکان زمین‌های بایر، بدون انجام هیچ فعالیت تولیدی یا افزودن ارزش به کالا، تنها با انتظار برای رشد قیمت ناشی از تورم و محدودیت عرضه، ثروت منتقل می‌کنند. این فرآیند، نه تنها باعث کاهش بازدهی کل اقتصاد می‌شود، بلکه جریان نقدینگی را از بخش‌های مولد به سمت بخش‌های غیرمولد سوق می‌دهد.

دو کارکرد بنیادین عوارض اراضی بایر

در این میان، وضع «عوارض بر زمین‌های بایر»، به عنوان یک ابزار اصلاحی می‌تواند دو کارکرد بنیادین را همزمان ایفا کند. کارکرد نخست، مدیریت عرضه از طریق افزایش «هزینه فرصت نگهداری زمین» است. در مدل‌های پیشرفته اقتصاد شهری، وضع عوارض بر زمین بایر، مالک را با یک تضاد استراتژیک مواجه می‌کند یا باید زمین را از طریق توسعه فیزیکی به چرخه تولید وارد کند یا با فروش آن در بازار، از بار عوارض سالانه رها شود. در هر دو سناریو، خروجی نهایی، افزایش موجودی زمین در بازار و کاهش فشار تقاضا بر اراضی محدود است که مستقیما منجر به ثبات قیمت‌ها می‌شود.

سرمایه پنهان برای تامین مالی مسکن استیجاری

اما آنچه این سیاست را در بستر اقتصاد کلان امروز اهمیت‌بخش می‌کند، پتانسیل آن در ایجاد یک «چرخه مالی خودگردان» برای تامین مالی پروژه‌های استراتژیک مسکن است. یکی از چالش‌های بزرگ دولت‌ها در اجرای سیاست‌های مسکن، تامین منابع مالی برای مدل‌های نوین مانند «مسکن استیجاری عمومی» است. این مدل‌ها به دلیل ماهیت طولانی‌مدت و نیاز به سرمایه سنگین برای خرید زمین و ساخت‌وساز، همواره با تنگنای بودجه‌ای مواجه هستند. به‌رغم آنکه اجرای سیاست استیجار عمومی هم‌اکنون به عنوان یکی از سیاست‌های اصلی دولت در بخش مسکن مورد تاکید و تمرکز قرار دارد، اما چگونه می‌توان پروژه‌هایی مثل «مسکن استیجاری عمومی» را اجرا کرد، در حالی که بودجه‌های دولتی تحت فشار شدید است؟ شاید بخش مهمی از پاسخ در موضوع اخذ عوارض از زمین‌های بایر نهفته باشد، مبنی بر اینکه عواید حاصل از وضع عوارض بر اراضی غیرمولد می‌تواند به عنوان یک «خونِ تازه» برای رگ‌های پروژه‌های مسکن استیجاری عمل کند.  سیاستگذار به جای آنکه برای تامین بودجه مسکن، مدام به سمت چاپ پول یا وام‌های بانکی سنگین که خود تورم‌زا هستند بروند، می‌تواند از «سرمایه خفته» در زمین‌های بایر استفاده کند. این عوارض می‌تواند مستقیما به صندوق‌های توسعه مسکن واریز شود تا هزینه خرید اراضی و ساخت خانه‌های استیجاری را پوشش دهد. این یعنی تبدیل ثروت انباشته ‌شده و غیرمولد در زمین‌های بایر، به حق مسکن برای لایه‌های فرودست و میان‌درآمد جامعه.

در نهایت این سیاست، گذار از یک اقتصاد «سوداگری‌محور» به یک اقتصاد «زندگی‌محور» است. هدف از اجرای این سیاست آن است که زمین، از یک ابزار برای انباشت ثروت تک‌نفره، به ابزاری برای رفاه جمعی تبدیل شود. با این قانون، قانونگذار به زمین‌ها فرمان می‌دهد که یا خدمت کنند یا رها شوند تا در نهایت، سقف خانه‌ها، به جای آنکه به آسمان نزدیک شود، به دستِ مردم برسد.

تغییر نگاه به سمت بازتوزیع منابع

در چنین شرایطی لازم است، دولت‌ها اعم از دولت ملی و دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) نگاه خود را از «تامین مالی مبتنی بر بدهی» به سمت «تامین مالی مبتنی بر بازتوزیع منابع» تغییر دهند. عواید حاصل از وضع عوارض بر اراضی بایر، منبعی پایدار، غیرتورمی و اختصاصی فراهم می‌کند که می‌تواند مستقیما به صندوق‌های توسعه مسکن استیجاری واریز شود. در واقع، با این سازوکار، سرمایه‌ای که در قالب «زمین‌های مرده» در اقتصاد یخ زده است، ذوب شده و به جریان نقدینگی مورد نیاز برای پروژه‌های مولد تبدیل می‌شود. این رویکرد، یک «بازگشت سرمایه از بخش غیرمولد به بخش مولد» است. با استفاده از سیاست اخذ عوارض از زمین‌های بایر، دولت می‌تواند بدون فشار بر بودجه عمومی یا افزایش نرخ بهره، زیرساخت‌های لازم جهت تامین خانه‌های استیجاری را برای گروه‌های کم‌درآمد فراهم کند. این کار نه تنها باعث افزایش عرضه مسکن می‌شود، بلکه با تغییر پارادایم از «تامین مسکن از طریق مالکیت» به سمت «تامین مسکن از طریق استیجار باکیفیت»، فشار تقاضا بر بازار مالکیت را نیز تعدیل می‌کند.

در نتیجه، وضع عوارض بر زمین‌های بایر، فراتر از یک ابزار مالیاتی، یک «ابزار مدیریت ساختار بازار» است. این سیاست با اصلاح منحنی عرضه و ایجاد یک جریان مالی پایدار برای پروژه‌های استراتژیک، راه را برای گذار از اقتصاد تورم‌زای مسکن به سمت یک بازار پایدار و مبتنی بر تخصیص بهینه منابع هموار می‌سازد. این تنها راه عبور از بن‌بست فعلی است: تبدیل کردن «احتکار زمین» به «تولید مسکن در استطاعت برای تخصیص استیجاری به خانوارهای کم ‌درآمد».