بحران مسکن و ناتوانی بانک مسکن

مرتضی افقه- سال‌هاست که بازار مسکن در ایران از تعادل خارج شده و به یکی از پیچیده‌ترین و مزمن‌ترین بحران‌های اقتصادی و اجتماعی کشور بدل شده است. امروز دیگر مساله صرفا گرانی خانه نیست؛ مساله این است که سیاست‌های رسمی، به ویژه در حوزه تامین مالی که بانک مسکن متولی اختصاصی آن است، هیچ تناسبی با واقعیت‌های بازار و قدرت خرید دهک‌های محروم ندارد. تسهیلاتی که به نام حمایت از خانه‌دار شدن مردم پرداخت می‌شود، در عمل حتی امکان خرید چند متر مسکن را نیز فراهم نمی‌کند و بازپرداخت همان مبالغ اندک نیز به تعهدی سنگین و طولانی‌مدت برای خانوارها تبدیل شده است. برای فهم این بحران، باید ابتدا ریشه‌های ساختاری آن را بررسی کرد. افزایش جمعیت، جوان بودن ترکیب سنی کشور در دهه‌های گذشته و مهاجرت‌های گسترده از روستاها به شهرهای کوچک و از شهرهای کوچک به کلانشهرها، فشار تقاضا بر بازار مسکن را به ‌شدت افزایش داده است. در چنین شرایطی، عرضه نتوانسته همپای تقاضا رشد کند. نتیجه طبیعی این شکاف، افزایش مداوم قیمت‌ها بوده است. در برابر این شرایط لازم است یک ساختار بانکی اختصاصی شرایطی را فراهم کند که اقشار فاقد خانه با بهره‌مندی آن صاحب خانه شوند، اما بانک مسکن نه تنها تعادلی در عرضه و تقاضا ایجاد نکرده بلکه خود با انحراف تسهیلات و بنگاهداری و... به عاملی برای بروز مشکلات جدی در حوزه مسکن بدل شده است، اما مساله فقط به عدم تعادل عرضه و تقاضا محدود نمی‌شود. مسکن در ایران به‌ تدریج از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. وقتی اقتصاد با بی‌ثباتی، تورم مزمن و نااطمینانی روبه‌رو باشد، سرمایه‌ها به سمت بازارهایی می‌روند که بتوانند ارزش پول را حفظ کنند. در این میان، مسکن به یکی از مطمئن‌ترین پناهگاه‌های سرمایه تبدیل شده است. همین نگاه سرمایه‌ای، تقاضای سفته‌بازانه را افزایش داده و قیمت‌ها را بیش از پیش از توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی دور کرده است. در چنین بستری، سیاستگذاری‌های شتابزده و عوامانه نیز بر پیچیدگی اوضاع افزوده‌اند. تجربه‌هایی مانند مسکن مهر، هر چند با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد آغاز شد، اما به دلیل فقدان مطالعات کارشناسی دقیق، بی‌توجهی به زیرساخت‌های شهری و تحمیل بار مالی سنگین به اقتصاد، نتوانست مساله را به‌ صورت پایدار حل کند. انبوهی از منابع کشور هزینه شد، اما خروجی آن نه از نظر کیفیت شهری و نه از نظر کارایی اقتصادی، پاسخگوی نیاز جامعه نبود.

امروز نیز وضعیت چندان متفاوت نیست. افزایش شدید قیمت مسکن در یک دهه اخیر، به ‌ویژه در کلانشهرها، به حدی بوده که عملا طبقات متوسط و پایین را از بازار خرید حذف کرده است. در این شرایط، تسهیلاتی که بانک مسکن یا سایر بانک‌ها اعلام می‌کنند، فاصله‌ای نجومی با قیمت واقعی واحدهای مسکونی دارد. وقتی وامی پرداخت می‌شود که حتی قدرت خرید ۵ یا ۶ متر خانه را هم ندارد و بازپرداخت آن ۲۰ سال به طول می‌انجامد، طبیعی است که این سیاست بیشتر به یک اقدام نمایشی شباهت داشته باشد تا راهکاری موثر.

در این میان، رفتار بانک مسکن نیز قابل تأمل است. بانک مسکن با مدیران فعلی درنهایت بنگاه اقتصادی است که به دنبال سودآوری‌ بیشتر است. آنها سرمایه خود را به سمتی هدایت می‌کنند که بازدهی بالاتر و ریسک کمتری داشته باشد. پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن، آن‌هم با نرخ‌های دستوری و در شرایط تورمی، برای بانک‌ها جذابیت چندانی ندارد. طبیعی است که بانک‌ها تلاش کنند از زیر بار مسوولیت‌های قانونی‌شان شانه خالی کنند یا با محدود کردن پرداخت‌ها، عملا تعهدات خود را کاهش دهند. این مساله، به ضعف اقتدار و هماهنگی‌های اجرایی نیز بازمی‌گردد. اگر تصمیمی در سطح کلان گرفته می‌شود، دولت باید ابزارهای لازم برای اجرای آن را نیز دراختیار داشته باشد. اما به نظر می‌رسد در بسیاری از موارد، یا تصمیم‌ها خارج از ظرفیت مالی و اقتصادی کشور اتخاذ می‌شوند و پشتوانه کارشناسی کافی ندارند یا حتی اگر تصمیم درست باشد، سازوکار الزام‌آور و موثری برای اجرای آن وجود ندارد. نتیجه، تمرد یا تعلل بانک‌ها در اجرای سیاست‌های اعلامی است؛ پدیده‌ای که نشانه‌ای از کاهش توان اجرایی دولت به شمار می‌رود. وقتی مدیر بانکی حاضر به ایفای مسوولیت‌های قانونی‌اش نیست باید هر چه سریع‌تر تغییر کند و جای خود را به مدیران مطلوب‌تر و حرفه‌ای‌تر بدهد. 

ازسوی دیگر، محدودیت‌های پولی و مالی نیز بر شدت بحران افزوده است. در سال‌های اخیر، به‌ ویژه پس از برخی شوک‌های اقتصادی و هیجانات بازارهای مالی، بخشی از سپرده‌های بانکی به سمت بازارهای دیگر حرکت کرده‌اند؛ بازارهایی که مردم تصور می‌کنند امنیت بیشتری برای حفظ ارزش دارایی‌های‌شان دارند. این مساله منابع در دسترس بانک‌ها برای اعطای تسهیلات بلندمدت را کاهش داده است. در مجموع، بحران مسکن حاصل مجموعه‌ای از عوامل به‌هم‌ پیوسته است: رشد تقاضا، تبدیل مسکن به دارایی سرمایه‌ای، سیاستگذاری‌های غیرکارشناسی، ضعف اقتدار دولت، رفتار سودمحور بانک‌ها و محدودیت‌های پولی. تا زمانی که این مجموعه عوامل به ‌صورت همزمان و هماهنگ اصلاح نشوند، افزایش جزیی سقف وام‌ها یا اعلام طرح‌های جدید، تاثیر تعیین‌کننده‌ای بر خانه‌دار شدن دهک‌های محروم نخواهد داشت. اگر هدف، تامین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد است، باید مسکن دوباره به کالایی مصرفی تبدیل شود، سوداگری مهار شده، نظام مالی اصلاح شود و سیاست‌های حمایتی بر پایه ظرفیت واقعی اقتصاد طراحی شوند. در غیر این صورت، وام‌هایی که حتی چند متر خانه هم نمی‌خرند، تنها بر فهرست وعده‌های محقق ‌نشده افزوده خواهند شد و شکاف میان سیاست و واقعیت عمیق‌تر از گذشته خواهد شد.