زمین یا مسکن؛ کدامیک بیشتر رشد کرده است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان۱۴۰۰ هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده‌اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌دهد. بررسی کارنامه ۱۴۰۰ بازار زمین شهر تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال۱۴۰۰ به ۴۹میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد ۲/ ۳۴درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال۱۳۹۹ است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به ۳۱میلیون و۴۰۰هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال۱۳۹۹ رشد ۶/ ۳۱ درصدی را نشان می‌دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، این آمارها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می‌دهد از سال۹۴ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۴/ ۱۱برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۷/ ۷برابری داشته است. بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش‌فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی‌سابقه‌ای تشدید شد.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی‌ها در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر می‌دهد که دست‌کم دو علت مهم را در این بیش‌فعالی زمین می‌توان ارائه کرد. بررسی‌ها در این زمینه نشان می‌دهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌های سفته‌بازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایه‌گذاری‌های کلان ملکی در این بازار برمی‌گردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود سرمایه‌های خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایه‌گذارانی که سرمایه‌های هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را به‌عنوان اولویت سرمایه‌گذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایه‌گذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایه‌ای در حجم قابل توجه با سرمایه‌های کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌شود. به‌دلیل ساخت‌وسازهای گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید زمین در عصر جهش در بیش‌فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.