مالکان واحدهای آپارتمانی در «ساغر» چشم انتظار تصمیم دولت
با وجود آغاز به کار رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) و اعلام مسئولان سازمان ثبت اسناد برای فعال شدن بخش آپارتمانهای فاقد پایان کار و سند مالکیت در این سامانه، سخنگوی سازمان ثبت اسناد در تاریخ دوم خردادماه(روز رونمایی سامانه) اعلام کرده بخش مربوط به واحدهای آپارتمانی فاقد پایانکار و سند مالکیت در سامانه فعال نشده و منوط به تصویب آییننامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام در دولت است.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ۳۰ اردیبهشتماه سال جاری از سوی رئیس قوه قضاییه ابلاغ و در روزنامه رسمی منتشر شد و آیین رونمایی رسمی آن نیز دوم خردادماه با حضور معاون اول قوه قضائیه برگزار شد. با اینحال، با گذشت مدت زمانی از راهاندازی رسمی سامانه، مالکان واحدهای آپارتمانی فاقد سند، همچنان امکان ثبت ادعا و تعیین تکلیف وضعیت ملکی خود را ندارند. پرسش اصلی اینجاست که دلیل تاخیر دولت در تصویب آییننامه مربوط به این بخش چیست؟
به گزارش ایسنا، طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعیین تکلیف آپارتمانهایی که فاقد پایانکار و سند مالکیت هستند، نیازمند آییننامهای اجرایی است که باید با همکاری وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و در نهایت به تصویب هیئت وزیران برسد. این آییننامه قرار است نحوه تعیین و وصول هزینهها، انجام اصلاحات قسمتهای مشترک ساختمان، تعیین سهم هر واحد از جریمهها و چگونگی صدور سند مالکیت برای واحدهای واجد شرایط را مشخص کند اما با وجود نهایی شدن پیشنویس آییننامه، هنوز خبری از تصویب آن در دولت نیست. همین تأخیر باعث شده است بخشی از مهمترین مخاطبان سامانه ساغر، یعنی مالکان آپارتمانهای فاقد سند و فاقد پایانکار، عملاً از فرآیند ثبت ادعا کنار بمانند.
دولت میتواند استدلال کند موضوع آپارتمانهای فاقد پایانکار، مسئلهای ساده و صرفاً ثبتی نیست. این واحدها معمولاً با مجموعهای از مشکلات شهری، فنی و حقوقی روبهرو هستند؛ از جمله رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، جریمههای پرداختنشده، تخلفات ساختمانی، کسری پارکینگ، اضافهبنای غیرمجاز، ایراد در مشاعات یا حتی ضرورت انجام اصلاحات ایمنی و فنی. از این منظر، تصویب عجولانه آییننامه ممکن است موجب صدور اسناد مالکیتی شود که در آینده با مشکلات حقوقی، اعتراض شهرداریها، اختلاف میان مالکان یا مغایرت با ضوابط شهرسازی مواجه شود اما در مقابل، باید پرسید اگر قانونگذار از ابتدا این پیچیدگیها را دیده و دولت را موظف به تنظیم آییننامه کرده است، چرا فرآیند تصویب آن همزمان با راهاندازی سامانه ساغر به نتیجه نرسیده است؟
وقتی سامانهای برای ساماندهی اسناد غیررسمی رونمایی میشود، طبیعی است که انتظار عمومی این باشد که همه بخشهای اصلی آن، بهویژه بخش آپارتمانها که جمعیت قابل توجهی را درگیر میکند، آماده اجرا باشد.
تأخیر در تصویب این آییننامه فقط یک عقبماندگی اداری نیست؛ پیامد مستقیم آن بلاتکلیفی هزاران مالک و متصرف قانونی واحدهای آپارتمانی است که سالهاست با سند عادی، قولنامه یا قراردادهای غیررسمی، زندگی و معامله کردهاند. این افراد از یک سو طبق قانون باید برای تعیین تکلیف وضعیت ملک خود وارد فرآیند رسمی شوند، اما از سوی دیگر، ابزار قانونی لازم برای ثبت ادعای آپارتمانشان هنوز در سامانه فعال نشده است. به بیان دیگر، شهروندان به اجرای قانون فراخوانده شدهاند، اما بخشی از مسیر اجرای قانون هنوز از سوی دولت تکمیل نشده است.
این وضعیت میتواند چند پیامد مهم داشته باشد از جمله استمرار بلاتکلیفی حقوقی مالکان آپارتمانهای فاقد سند، افزایش نگرانی درباره اعتبار معاملات قبلی، دشوار شدن نقل و انتقال واحدها، افزایش احتمال طرح دعاوی ملکی در مراجع قضایی، کاهش اعتماد عمومی به اجرای کامل سامانه ساغر و ایجاد تبعیض عملی میان مالکان املاک غیرآپارتمانی و مالکان واحدهای آپارتمانی.
مطابق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر در سامانه ساغر نسبت به واحدی از یک آپارتمان ادعای مالکیت درج شود و درباره آن ساختمان رأی به اخذ جریمه از سوی کمیسیونهای ماده ۹۹ یا ۱۰۰ صادر شده باشد، شهرداریها، بخشداریها و دهیاریها در موارد مقرر مکلف به صدور گواهی پایانکار خواهند بود. در این حالت، میزان و علت جریمههای مربوط به قسمتهای اختصاصی و مشترک باید در گواهی پایانکار و سپس در سند مالکیت تفکیکی هر واحد درج شود.
انتقال بعدی ملک نیز فقط در صورت پرداخت جریمه ذکرشده در سند و تعدیل آن بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی امکانپذیر است. همچنین اگر صدور پایانکار منوط به انجام اصلاحات ساختمانی باشد، سازمان ثبت فقط زمانی میتواند سند مالکیت صادر کند که اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد انجام شده و سهم آن واحد از هزینه اصلاحات قسمتهای مشترک پرداخت شده باشد. اما اجرای همین احکام نیازمند آییننامه است؛ آییننامهای که هنوز در هیئت وزیران تصویب نشده و در نتیجه، بخش آپارتمانی سامانه ساغر همچنان معطل مانده است.
اهمیت تصویب سریع این آییننامه از آن جهت است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مهلتهای مشخصی برای دارندگان اسناد عادی تعیین کرده است. پس از راهاندازی سامانه ساغر، اشخاص دارای اسناد عادی باید ظرف دو سال مستندات خود را بارگذاری کنند و سپس در مهلت مقرر برای تعیین تکلیف قانونی اقدام کنند. هرچند ممکن است گفته شود تا زمانی که بخش آپارتمانها در سامانه فعال نشده، تکلیف مالکان این واحدها نیز عملاً آغاز نشده است، اما در فضای عمومی و حقوقی، همین عدم شفافیت میتواند باعث نگرانی شود. شهروندان نمیدانند آیا باید منتظر بمانند، آیا مهلتها برای آنان محاسبه میشود یا آیا در آینده با محدودیت مواجه خواهند شد. دولت با تصویب سریع آییننامه میتواند این ابهام را برطرف کند و مسیر قانونی مالکان آپارتمانهای فاقد سند را روشن سازد.
اظهارات اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد در خصوص اینکه رسیدگی و اقدام نسبت به ادعاهایی که نسبت به آپارتمان ها در سامانه ساغر درج می شود، منوط به تصویب آیین نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در هیات وزیران است را اینجا بخوانید.
بیتردید تدوین آییننامهای که با حقوق مالکانه، ضوابط شهرسازی، مسئولیت شهرداریها، وضعیت مشاعات و آرای کمیسیونهای قانونی در ارتباط است، نیازمند دقت کارشناسی است، اما دقت نباید به معنای توقف یا طولانی شدن بیش از حد اجرای قانون باشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خرداد ۱۴۰۳ منتشر و از سوم تیرماه همان سال لازمالاجرا شده است؛ بنابراین دستگاههای اجرایی از مدتها قبل میدانستند که اجرای کامل این قانون، نیازمند آمادهسازی آییننامههای مرتبط است. به همین دلیل، افکار عمومی و مالکان آپارتمانهای فاقد سند، حق دارند بپرسند چرا آییننامه مربوط به یکی از مهمترین بخشهای قانون، همزمان با راهاندازی سامانه تصویب نشده است. اگر پیشنویس آییننامه نهایی شده، انتظار میرود دولت با اولویت دادن به آن در دستور کار هیأت وزیران، از تداوم بلاتکلیفی مالکان جلوگیری کند.
شیوه درج ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی را اینجا بخوانید.
براساس این گزارش، سامانه ساغر با هدف ساماندهی اسناد عادی و تبدیل تدریجی آنها به اسناد رسمی راهاندازی شده است، اما بخش مهمی از مخاطبان آن، یعنی مالکان آپارتمانهای فاقد پایانکار و سند مالکیت، هنوز امکان استفاده کامل از این سامانه را ندارند. علت این وضعیت، تصویب نشدن آییننامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در هیئت وزیران است. هرچند دولت میتواند پیچیدگیهای فنی، حقوقی و شهری را دلیل بررسی بیشتر بداند، اما ادامه این تأخیر، بار بلاتکلیفی را بر دوش مالکان گذاشته و اجرای ناقص قانون را به دنبال داشته است. اکنون انتظار میرود دولت با تصویب هرچه سریعتر آییننامه مربوط به آپارتمانهای بلاتکلیف، مسیر ثبت ادعا، صدور پایانکار، تعیین سهم جریمهها و در نهایت صدور سند مالکیت برای واحدهای واجد شرایط را روشن کند؛ چرا که بدون این آییننامه، سامانه ساغر برای بخش بزرگی از املاک شهری همچنان ناقص خواهد بود.
دیدگاه تان را بنویسید