وام مسکن زوجین ۲ میلیارد تومان شد / قسط وام ۲ میلیارد تومانی چقدر است؟
بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است.
ندا جعفری-بازار مسکن در حالی با شکاف عمیق میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها مواجه است که سیاستگذار در تلاش است با افزایش سقف تسهیلات و طراحی شیوههای جدید سرمایهگذاری، بخشی از قدرت خرید از دست رفته متقاضیان را جبران کند. از یک سو سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش یافته و از سوی دیگر، طرحهایی مانند «خانهریز» با هدف فراهم کردن امکان ورود افراد با سرمایههای کوچک به پروژههای ملکی مطرح شده است.
به گزارش اعتماد، بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف تسهیلات برای افراد ۸۰۰ میلیون و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده و در سایر مناطق، افراد میتوانند تا ۶۰۰ میلیون تومان و زوجین تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
همزمان سقف وام جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در ظاهر، این تصمیم به معنای افزایش قابل توجه منابعی است که خانوار میتواند برای خرید یا ساخت مسکن در اختیار داشته باشد، اما بررسی نسبت این ارقام با قیمت واقعی مسکن و درآمد خانوارها نشان میدهد افزایش اسمی تسهیلات لزوما به افزایش متناسب قدرت خرید منجر نمیشود. یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی درباره اثر واقعی این تسهیلات بر بازار مسکن میگوید؛ افزایش سقف فعلی دو میلیارد تومانی همچنان فاصله زیادی با قیمت مسکن در تهران دارد. به گفته او، اگر هزینه خرید اوراق را نیز از مبلغ وام کسر کنیم، میزان منابع واقعی که برای خرید خانه باقی میماند، به حدود یک میلیارد و ۶۰۰ تا یک میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان کاهش پیدا میکند. این موضوع نشان میدهد مساله اصلی بازار مسکن دیگر صرفا کمبود تسهیلات بانکی نیست، بلکه فاصله میان قیمت ملک، درآمد خانوار و میزان پسانداز است.
قسط ۲۰ میلیون تومانی
یکی از مهمترین چالشهای وام جدید، توان بازپرداخت آن است. برای درک بهتر این موضوع، میتوان حداقل دریافتی یک کارگر سرپرست خانوار چهار نفره را حدود ۲۲ میلیون تومان در ماه در نظر گرفت. در مقابل، قسط وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد میشود. به این ترتیب، یک خانوار حداقلبگیر باید حدود ۹۱ درصد درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت وام کند. در چنین شرایطی تنها حدود دو میلیون تومان برای تامین هزینههای زندگی چهار نفر باقی میماند؛ رقمی که حتی برای تامین ابتداییترین هزینههای خوراک، حملونقل، آموزش، درمان و سایر نیازهای خانوار نیز کافی نیست. در نتیجه، اگرچه خانوارهای کمدرآمد بیشترین نیاز را به تسهیلات مسکن دارند، اما همین گروه از نظر توان بازپرداخت در ضعیفترین موقعیت قرار میگیرد. این تناقض یکی از اصلیترین مشکلات سیاست اعتباری در بازار مسکن است؛ یعنی گروهی که بیشترین نیاز را به وام دارد، عملا کمترین توان استفاده از آن را دارد. اگر درآمد خانوار ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان باشد، قسط ۲۰ میلیون تومانی همچنان بین ۵۰ تا ۶۷ درصد درآمد را به خود اختصاص میدهد. برای خانواری با درآمد ۵۰ میلیون تومان، سهم قسط به حدود ۴۰ درصد میرسد و حتی برای درآمد ۶۰ میلیون تومان نیز یکسوم درآمد خانوار باید صرف بازپرداخت تسهیلات شود. بنابراین، افزایش سقف وام زمانی میتواند اثر واقعی بر بازار داشته باشد که درآمد خانوار نیز متناسب با میزان بدهی افزایش پیدا کرده باشد.
قدرت خرید بیشتر یا بدهی بیشتر؟
در مورد زوجین تهرانی، سقف دو میلیارد تومانی تسهیلات در نگاه نخست رقم قابل توجهی به نظر میرسد، اما هزینه بازپرداخت این وام تصویر متفاوتی ارایه میدهد. بر اساس محاسبات منتشر شده، برای تسهیلات دو میلیارد تومانی خرید یا ساخت مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان خواهد بود. در پایان دوره نیز مجموع سود پرداختی حدود ۳.۸ میلیارد تومان برآورد میشود و مجموع بازپرداخت به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد. اگر زوجین از وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز استفاده کنند، قسط ماهانه جعاله حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان خواهد بود و حدود ۲۷۰ میلیون تومان سود بابت آن پرداخت میشود. در این حالت، مجموع تسهیلات خرید و جعاله به ۲.۴ میلیارد تومان میرسد، اما مجموع بازپرداخت خانوار حدود ۶.۸۷ میلیارد تومان خواهد بود؛ یعنی حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان صرف پرداخت سود میشود. بنابراین، وام ۲.۴ میلیارد تومانی در نهایت تعهدی نزدیک به ۶.۹ میلیارد تومان برای خانوار ایجاد میکند. این فاصله میان اصل تسهیلات و مبلغ نهایی بازپرداخت نشان میدهد که ارزیابی وام مسکن تنها با نگاه به رقم اسمی آن امکانپذیر نیست. برای زوجی با درآمد مشترک ۶۰ میلیون تومان، قسط ۴۰ میلیون تومانی حدود ۶۷ درصد درآمد را مصرف میکند. اگر درآمد مشترک به ۸۰ میلیون تومان برسد، این سهم به حدود ۵۰ درصد و در درآمد ۱۰۰ میلیون تومانی به حدود ۴۰ درصد میرسد. به این ترتیب، استفاده از تسهیلات دو میلیاردی برای زوجین زمانی از نظر جریان نقدی قابل تحملتر میشود که درآمد خانوار در سطوح بالاتری قرار داشته باشد.
مشکل دوم
حتی اگر خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، یک پرسش اساسی دیگر باقی میماند: آورده اولیه خرید خانه از کجا تامین میشود؟ با فرض متوسط قیمت حدود ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران، یک واحد ۴۰ متری حدود ۸ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. در چنین شرایطی، وام یک میلیارد تومانی تنها ۱۲.۵ درصد ارزش این واحد را پوشش میدهد و متقاضی باید حدود ۷ میلیارد تومان منابع دیگر در اختیار داشته باشد. برای زوجین نیز وام دو میلیارد تومانی تنها حدود ۲۵ درصد قیمت چنین واحدی را پوشش میدهد و همچنان حدود ۶ میلیارد تومان فاصله میان وام و قیمت ملک باقی میماند.
بنابراین حتی در سناریوی خرید یک واحد بسیار کوچک، وام جدید نمیتواند مشکل اصلی خانهاولیها را به تنهایی حل کند. مساله این گروه تنها دسترسی نداشتن به اعتبار بانکی نیست، بلکه نبود پسانداز کافی، رشد قیمت مسکن و پایین بودن درآمد واقعی نیز در این میان نقش تعیینکننده دارد.
هزینه اوراق
یکی دیگر از محدودیتهای تسهیلات جدید، وابستگی آن به خرید اوراق گواهی حق تقدم است. متقاضی برای دسترسی به وام باید بخشی از منابع خود را پیش از دریافت تسهیلات صرف خرید اوراق کند. در نتیجه، رقم اسمی وام دقیقا معادل منابعی نیست که بدون هزینه در اختیار خریدار قرار میگیرد. هزینه اوراق از منابع شخصی خانوار پرداخت میشود و این هزینه در کنار آورده اولیه خرید خانه قرار میگیرد. در عمل، خانوار خانه اولی با سه مانع همزمان مواجه است: نخست باید منابع لازم برای خرید اوراق را تامین کند، سپس آورده مورد نیاز برای خرید ملک را فراهم کند و در نهایت سالها اقساط سنگین تسهیلات را بپردازد. به همین دلیل، افزایش سقف وام اگر با سیاستهای مکمل همراه نباشد، ممکن است بیش از آنکه به گروههای کمدرآمد کمک کند، برای خانوارهای متوسط و پردرآمدتر قابل استفاده باشد؛ خانوارهایی که هم درآمد کافی برای بازپرداخت دارند و هم میتوانند بخش بزرگی از قیمت ملک را از منابع شخصی تامین کنند .
ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک
در کنار افزایش سقف وام، طرح «خانهریز» شهرداری تهران تلاش میکند از مسیر دیگری مشکل دسترسی خانوارها به بازار مسکن را کاهش دهد. در این طرح، مالکیت یک پروژه ملکی به واحدهای بسیار کوچک تقسیم میشود و افراد میتوانند با سرمایه محدود، امتیاز یکصدم مترمربع از یک پروژه مشخص را خریداری کنند و به تدریج سهم خود را افزایش دهند. ایده اصلی این طرح آن است که فردی که توان خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارد، بتواند با مبالغ کوچک وارد یک پروژه ملکی شود و در طول زمان سرمایه خود را افزایش دهد. مسوولان شهرداری هدف اصلی این طرح را کمک به مالک شدن و خانهدار شدن اقشار کمدرآمد عنوان میکنند، هر چند در عمل افراد با اهداف متفاوتی میتوانند وارد آن شوند؛ از خانهدار شدن گرفته تا حفظ ارزش سرمایه و متنوع کردن سبد دارایی. با این حال، «خانهریز» را نباید معادل خرید یک واحد مسکونی دانست. ورود به این طرح به معنای آن نیست که فرد در کوتاهمدت صاحب خانه میشود. میزان و زمان دستیابی به این هدف به درآمد، قدرت پسانداز، میزان سرمایهگذاری و شرایط پروژه بستگی دارد.
آیا سهم خریداری شده کوچکتر میشود؟
یکی از پرسشهای مهم درباره چنین طرحی، تاثیر افزایش هزینه ساخت بر سهم خریداری شده است. در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی میتواند در طول اجرای پروژه افزایش پیدا کند، این نگرانی وجود دارد که فرد پس از خرید سهم اولیه مجبور شود برای حفظ همان میزان مالکیت، منابع بیشتری پرداخت کند . بر اساس توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، خرید هر «خانهریز» امتیاز بهرهمندی از یکصدم مترمربع از پروژه را برای فرد ایجاد میکند و افزایش قیمت مصالح، متراژ خریداری شده را تغییر نمیدهد. به گفته مسوولان، قرارداد پروژه از نوع مشارکتی است و افزایش هزینه ساخت بر عهده سازنده قرار دارد. بنابراین افزایش هزینههای ساخت نباید باعث کاهش متراژ خریداری شده توسط سرمایهگذار شود. با این حال، برای ارزیابی اقتصادی طرح باید علاوه بر متراژ، بازده سرمایه، زمان اجرای پروژه، نحوه تعیین ارزش روز سهم، شرایط خروج سرمایهگذار و نقدشوندگی آن نیز مورد توجه قرار گیرد.
خانهریز بورسی نیست
از آنجا که در این طرح سهمهای بسیار کوچک خرید و فروش میشود، ممکن است خانهریز با بازار سرمایه مقایسه شود؛ اما مسوولان شهرداری تاکید میکنند که این طرح ارتباطی با بورس ندارد و مبنای آن قرارداد مشارکت در یک پروژه مشخص است. بر اساس توضیحات ارایه شده، ارزش روز هر سهم با کارشناسی ماهانه، شرایط عرضه و تقاضا و اطلاعات قابل مشاهده در پلتفرم تعیین میشود. به این ترتیب، مشارکتکننده باید بتواند ارزش سرمایه خود و تغییرات آن را در طول زمان دنبال کند. این تفاوت اهمیت زیادی دارد، زیرا فرد در خانهریز صرفا مالک یک دارایی مالی انتزاعی نیست، بلکه در منافع و امتیازات یک پروژه مشخص مشارکت میکند. یکی دیگر از ویژگیهای اعلام شده درباره این طرح آن است که خرید خانهریز محدود به افراد فاقد مسکن نیست. همه شهروندان میتوانند در این طرح مشارکت کنند و حتی محدودیتی از نظر محل سکونت نیز برای آن در نظر گرفته نشده است. بر اساس اعلام مسوولان، افراد از سراسر کشور امکان ثبتنام و خرید خانهریز را دارند و متقاضیان میتوانند از طریق سامانه شهرزاد به نشانی اعلام شده از سوی شهرداری در این طرح مشارکت کنند. این موضوع میتواند دامنه مخاطبان طرح را افزایش دهد، اما همزمان ضرورت شفافیت بیشتر درباره قراردادها، ارزشگذاری، زمانبندی پروژهها و سازوکار خروج سرمایه را نیز پررنگ میکند. وام مسکن و طرح خانهریز در ظاهر دو سیاست متفاوت هستند، اما هر دو در واکنش به یک مساله شکل گرفتهاند: کاهش قدرت خرید خانوار در بازار مسکن. وام بانکی تلاش میکند قدرت خرید را از طریق بدهی افزایش دهد؛ یعنی خانوار امروز منابع بیشتری دریافت میکند و در سالهای آینده آن را همراه با سود بازپرداخت میکند. خانهریز اما تلاش میکند نقطه ورود به بازار ملک را کوچکتر کند تا فرد بتواند با سرمایه محدودتر وارد یک پروژه شود و به تدریج سهم خود را افزایش دهد. با این حال، هیچ کدام به تنهایی نمیتوانند شکاف میان درآمد و قیمت مسکن را از بین ببرند. در مدل تسهیلات بانکی، مشکل اصلی نسبت قسط به درآمد و میزان آورده اولیه است. در مدل خانهریز نیز مشکل اصلی زمان لازم برای رسیدن به مالکیت قابل توجه، میزان پسانداز و شرایط پروژه است.
ترکیب نامتقارن تسهیلات و قیمت مسکن
بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که افزایش سقف وام، اگرچه از نظر سیاست اعتباری گامی قابل توجه است، اما هنوز فاصله زیادی با نیاز واقعی خانوار دارد. برای خانوار حداقلبگیر، قسط ۲۰ میلیون تومانی در برابر درآمد ۲۲ میلیون تومانی عملا امکان استفاده از وام را از بین میبرد. برای زوجین نیز قسط حدود ۴۰ میلیون تومانی تنها زمانی قابل تحملتر است که درآمد مشترک خانوار در سطح بالایی قرار داشته باشد. از طرف دیگر، حتی خانواری که توان پرداخت قسط را دارد، برای خرید یک واحد کوچک در تهران باید چندین میلیارد تومان آورده اولیه فراهم کند. بنابراین مساله مسکن را نمیتوان تنها با افزایش سقف اعتبار بانکی حل کرد. طرحهایی مانند خانهریز نیز میتوانند مسیرهای جدیدی برای ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک ایجاد کنند، اما نباید این انتظار ایجاد شود که چنین طرحهایی به تنهایی مشکل خانهدار شدن خانوارهای کمدرآمد را حل میکنند. واقعیت بازار نشان میدهد سیاست موفق مسکن باید همزمان چند ضلع را پوشش دهد: افزایش قدرت خرید، کاهش هزینه تامین مالی، افزایش درآمد واقعی خانوار، فراهم کردن امکان پسانداز و کنترل رشد قیمت زمین و ساختوساز. اگر قیمت مسکن با سرعتی بسیار بالاتر از درآمد خانوار افزایش پیدا کند، افزایش سقف وام تنها رقم بدهی خانوار را بالا میبرد. اگر هم درآمد خانوار افزایش نیابد، اقساط سنگین میتواند بخش بزرگی از بودجه ماهانه را به خود اختصاص دهد و فشار معیشتی را تشدید کند. از سوی دیگر اگر طرحهایی مانند خانهریز بدون شفافیت کامل درباره ارزشگذاری، قرارداد، زمان تحویل، بازدهی و نقدشوندگی اجرا شوند، ممکن است نتوانند اعتماد عمومی و مشارکت گسترده را به دست آورند.
دیدگاه تان را بنویسید