سهم مصالح ساختمانی در افزایش قیمت مسکن چقدر است؟

ندا جعفری-طبق جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران در خصوص شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی، این شاخص نسبت به فصل قبل ۳۶.۰ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش داشته است.

رشد تورم فصلی

به گزارش اعتماد، آخرین داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد، در فصل زمستان۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلی) ۳۶.۰ درصد شده که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۱۸.۴ درصد) ۱۷.۶ واحد درصد افزایش داشته است. در این فصل، در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۷۳.۳ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم فصلی با گروه ۷.۴ درصد مربوط به گروه اجرایی «بلوک سفالی و آجر» است.

افزایش تورم نقطه به نقطه

در فصل زمستان ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۹۶.۸ درصد اعلام شد که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۶۱.۳ درصد) ۳۵.۵ واحد درصد افزایش داشته است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۲۰۸.۵ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم نقطه به نقطه با ۲۸.۸ درصد مربوط به گروه اجرایی «کرایه ماشین‌آلات» است.

صعود تورم سالانه

در فصل زمستان۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۶۱.۸ درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۴۴.۹ درصد) ۱۶.۹ واحد درصد افزایش داشته است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه با ۱۱۶.۰ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم با ۲۹.۴ درصد مربوط به گروه «شیشه» بوده است.

زمین؛ حلقه گمشده سیاستگذاری مسکن

همزمان با انتشار آمارهای جدید درباره افزایش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی، بار دیگر این پرسش مطرح می‌شود که رشد قیمت مصالح ساختمانی تا چه اندازه بر بازار مسکن اثر می‌گذارد و اینکه می‌تواند عامل اصلی افزایش قیمت واحدهای مسکونی باشد یا خیر؟ مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته به «اعتماد» می‌گوید: بررسی ساختار قیمت مسکن نشان می‌دهد که برخلاف تصور عمومی، مصالح ساختمانی سهم چندان بزرگی در قیمت نهایی مسکن ندارند و عوامل دیگری نقش تعیین‌کننده‌تری ایفا می‌کنند. او ادامه می‌دهد: براساس برآوردهای موجود، بخش عمده قیمت مسکن به هزینه زمین، عوارض، مجوزهای ساختمانی، هزینه‌های اداری، مالیات‌ها و سایر هزینه‌های جانبی مربوط می‌شود. به همین دلیل، حتی اگر قیمت مصالح ساختمانی افزایش قابل توجهی پیدا کند، اثر آن بر قیمت نهایی مسکن محدود باقی می‌ماند. گودرزی توضیح می‌دهد: یکی از اصلی‌ترین مشکلات بازار مسکن در ایران به بحران زمین بازمی‌گردد. در سال‌های اخیر قیمت زمین با سرعتی بسیار بیشتر از سایر مولفه‌های ساخت افزایش پیدا کرد و همین موضوع فشار سنگینی را بر متقاضیان مسکن وارد ساخت، در واقع بخش بزرگی از افزایش قیمت مسکن از محل رشد بهای زمین شکل گرفت و نه از محل افزایش هزینه‌های ساخت. این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: دولت در این بخش نقش بسیار مهمی برعهده دارد. اگر سیاست‌های مناسبی برای تامین زمین و واگذاری اراضی در اختیار سازندگان و متقاضیان قرار گیرد، بخش مهمی از فشار قیمتی بازار کاهش پیدا می‌کند. قوانین موجود نیز تکالیفی را برای دولت در زمینه تامین زمین و تسهیل ساخت‌وساز تعیین می‌کنند، اما اجرای کامل این تکالیف همچنان با چالش‌هایی مواجه است. او تاکید می‌کند: هنگامی که سهم هزینه ساخت در قیمت نهایی مسکن محدود است، حتی افزایش شدید قیمت مصالح نیز اثر محدودی بر بهای نهایی واحدهای مسکونی برجای می‌گذارد.برای مثال اگر بخشی از مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شود، تاثیر آن بر کل قیمت تمام‌ شده ساختمان بسیار کمتر از آن چیزی است که معمولا در افکار عمومی تصور می‌شود. بنابراین نسبت دادن جهش قیمت مسکن به گرانی مصالح، تحلیلی دقیق و مبتنی بر واقعیت‌های اقتصادی نیست. گودرزی ادامه می‌دهد: نکته مهم دیگر آن است که بخش عمده مصالح ساختمانی مورد نیاز کشور در داخل تولید می‌شود. سیمان، فولاد، گچ، آجر و بسیاری از اقلام اصلی مورد استفاده در ساخت‌وساز از طریق زنجیره تولید داخلی تامین می‌شوند. از این رو تحریم‌ها، تنش‌های خارجی و محدودیت‌های بین‌المللی تاثیر مستقیمی بر تامین این کالاها ندارند.به همین دلیل بسیاری از افزایش قیمت‌هایی که در بازار مصالح مشاهده می‌شود، الزاما ناشی از افزایش هزینه‌های تولید نیست. در برخی موارد فضای روانی بازار و انتظارات تورمی باعث می‌شود قیمت‌ها بیش از عوامل واقعی اقتصادی افزایش پیدا کنند. این وضعیت به ویژه در دوره‌های بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی بیشتر خود را نشان می‌دهد. او توضیح می‌دهد: بازار مسکن در سال‌های اخیر از نبود سیاست‌های موثر تنظیم‌گری آسیب دیده است هنگامی که بازار به حال خود رها می‌شود، زمینه برای شکل‌گیری رفتارهای سوداگرانه افزایش پیدا می‌کند. این مساله نه تنها در بازار زمین و مسکن، بلکه در برخی بخش‌های مرتبط از جمله بازار مصالح ساختمانی نیز مشاهده می‌شود.در چنین شرایطی برخی فعالان اقتصادی تلاش می‌کنند از فضای ملتهب بازار برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند. این در حالی است که بسیاری از این افزایش‌ها پشتوانه واقعی در هزینه‌های تولید ندارند. بنابراین نظارت بر بازار، افزایش شفافیت و جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه می‌تواند نقش مهمی در کنترل قیمت‌ها ایفا کند. گودرزی می‌گوید: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به تنهایی عامل اصلی گرانی مسکن محسوب نمی‌شود. سهم محدود هزینه ساخت در قیمت نهایی مسکن، تولید داخلی اغلب مصالح و نقش پررنگ زمین در تعیین قیمت‌ها نشان می‌دهد که ریشه اصلی بحران مسکن را باید در سیاست‌های زمین، کمبود عرضه و ناکارآمدی‌های ساختاری بازار جست‌وجو کرد. تا زمانی که این مسائل حل نشود، حتی کنترل قیمت مصالح نیز نمی‌تواند تحول اساسی در بازار مسکن ایجاد کند.

سهم ناچیز مصالح ساختمانی در قیمت مسکن

 فرید یزدانی، کارشناس حوزه مسکن در مورد تاثیر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بر قیمت مسکن به «اعتماد» می‌گوید: رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و خدمات فنی هزینه تولید مسکن را تا ۵۰ درصد افزایش می‌دهد. این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به رشد ۹۶.۸ درصدی تورم نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ ادامه می‌دهد: این افزایش قیمت را نمی‌توان جدا از شرایط کلی اقتصاد کشور تحلیل کرد. اقتصاد ایران طی یک‌سال گذشته دوره‌ای مملو از نااطمینانی، تنش و نوسان را پشت سر گذاشت و همین شرایط بر تمامی بخش‌های تولیدی کشور از جمله صنعت ساختمان اثرگذار بود. او توضیح می‌دهد: در دوره‌های پرالتهاب اقتصادی، نخستین بخشی که تحت تاثیر قرار گرفت، زنجیره تامین تولید بود. زمانی که دسترسی به مواد اولیه دشوار می‌شود، هزینه‌های حمل‌ونقل افزایش پیدا می‌کند و فعالان اقتصادی نسبت به آینده اطمینان کافی ندارند، قیمت تمام‌ شده کالاها در تمامی بخش‌ها افزایش می‌یابد. مصالح ساختمانی نیز از این قاعده مستثنی نیستند و طی ماه‌های اخیر رشد قابل توجهی را تجربه می‌کنند. یزدانی معتقد است؛ بخش مهمی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی ناشی از فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد است. در شرایطی که تولیدکننده نسبت به آینده بازار، وضعیت تامین مواد اولیه و روند فعالیت واحدهای صنعتی اطمینان ندارد، ناچار می‌شود هزینه‌های احتمالی و ریسک‌های پیش رو را در قیمت محصولات خود لحاظ کند. به گفته او، این مساله تنها مختص صنعت ساختمان نیست و تقریبا در تمامی حوزه‌های تولیدی مشاهده می‌شود. با این حال، تاثیر آن در بازار ساخت‌وساز از اهمیت بیشتری برخوردار است، زیرا هرگونه افزایش قیمت در نهاده‌های ساختمانی مستقیما بر هزینه ساخت و در نهایت بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: بخش مهمی از تولید  مصالح ساختمانی به عملکرد صنایع بالادستی وابسته است. فولاد، سیمان، محصولات پتروشیمی و سایر مواد اولیه پایه، نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت تمام‌شده ساختمان دارند. به گفته یزدانی، اختلال در فعالیت صنایع مادر می‌تواند به سرعت بر قیمت مصالح ساختمانی اثر بگذارد. بسیاری از محصولات مورد استفاده در ساختمان‌سازی از صنایع پتروشیمی تغذیه می‌کنند و هرگونه مشکل در این حوزه، تولید لوله‌ها، اتصالات، عایق‌ها و سایر محصولات وابسته را تحت تاثیر قرار می‌دهد. او همچنین بر اهمیت صنعت فولاد اشاره می‌کند و می‌گوید: هرگونه اختلال در تولید یا عرضه محصولات فولادی می‌تواند قیمت انواع مقاطع ساختمانی را افزایش دهد. از آنجا که فولاد یکی از مهم‌ترین نهاده‌های ساخت‌وساز محسوب می‌شود، نوسان قیمت آن تاثیر مستقیمی بر هزینه ساخت دارد. یزدانی با اشاره به ساختار هزینه تولید مسکن می‌افزاید: بر اساس داده‌های موجود، حدود ۶۰ درصد هزینه تمام‌ شده یک واحد مسکونی به زمین اختصاص پیدا می‌کند. همچنین نزدیک به ۱۰ درصد هزینه‌ها مربوط به خدمات ساختمانی، شامل دستمزد نیروی کار، صدور مجوزها، عوارض و خدمات مهندسی است و حدود ۳۰ درصد نیز به مصالح ساختمانی اختصاص دارد. او توضیح می‌دهد: همین سهم ۳۰ درصدی باعث می‌شود افزایش قیمت مصالح اثر قابل توجهی بر قیمت نهایی مسکن داشته باشد. به عنوان نمونه، اگر هزینه مصالح ساختمانی دوبرابر شود، هزینه تولید یک واحد مسکونی دست‌کم ۳۰ درصد افزایش پیدا می‌کند. به گفته وی، رشد قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های اخیر به اندازه‌ای است که نمی‌توان اثر آن را بر بازار مسکن نادیده گرفت. این افزایش هزینه به تدریج در قیمت عرضه واحدهای مسکونی منعکس می‌شود و توان خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد. این کارشناس حوزه مسکن تاکید می‌کند: افزایش هزینه ساخت تنها به مصالح ساختمانی محدود نمی‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه خدمات ساختمانی نیز در سال ۱۴۰۴ رشد قابل توجهی را تجربه کرد. به گفته یزدانی، افزایش دستمزد نیروی انسانی، رشد هزینه‌های صدور پروانه، عوارض ساختمانی و خدمات مهندسی، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرد. برآوردها نشان می‌دهد هزینه خدمات ساختمانی در سال جاری حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا می‌کند و این موضوع نیز به رشد بهای تمام ‌شده مسکن دامن می‌زند. یزدانی معتقد است؛ در کنار رشد قیمت مصالح و خدمات ساختمانی، بازار زمین نیز با افزایش قیمت مواجه می‌شود.  او می‌گوید: در شرایطی که نااطمینانی اقتصادی افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه‌ها از فعالیت‌های مولد فاصله می‌گیرند و به سمت دارایی‌هایی مانند زمین حرکت می‌کنند. این روند موجب افزایش تقاضا برای زمین می‌شود و در نتیجه قیمت آن رشد می‌کند. از آنجا که زمین حدود ۶۰ درصد هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد، هرگونه افزایش قیمت در این بخش اثر بسیار بزرگی بر بازار مسکن خواهد داشت. فرید یزدانی در خاتمه می‌گوید: مجموعه عوامل فوق شامل؛ افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد هزینه خدمات ساختمانی و بالا رفتن قیمت زمین، هزینه تولید واحدهای مسکونی را به شکل محسوسی افزایش می‌دهد. او تاکید می‌کند: ادامه این روند می‌تواند رکود ساخت‌وساز را تشدید کند، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن را کاهش دهد و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را دشوارتر سازد. از این رو، کنترل هزینه‌های تولید و کاهش نااطمینانی‌های اقتصادی از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های بازگشت ثبات به بازار مسکن محسوب می‌شود.